용적률과 건폐율 용도지역별 알기

용적률과 건폐율 알기

 

오늘은 용적률과 건폐율을 알아보려고 한다.

 

부동산 이야기를 하다 보면 용적률과 건폐율이라는 단어를 자주 듣게 된다.

 

부동산 공부의 기초가 되는 용어들이니 오늘 용적률과 건폐율만큼은 꼭 이해하고 넘어가자.

 

 

용적률이란?

 

그럼 용적률은 무엇일까?

 

대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.

 

어려운 말 투성이다.

 

그래도 하나하나 알고 가자.

 

대지면적은? 집 지을 수 있는 땅의 수평면상의 넓이라고 보면 된다.

 

연멱적은? 대지에 있는 건물의 바닥면적의 합계를 말한다.

 

조금 더 쉽게 예를 들어 설명하겠다.

 

100평의 땅 위에 층별 40평, 4층 건물이 있다고 하다.

 

여기서 대지면적은? 100평이다.

 

연면적은? 1층 40평 + 2층 40평 + 3층 40평 + 4층 40평= 총 160평이다.

 

그럼 용적률은 얼마일까?

 

160평(연면적)/100평(대지면적) X 100 = 160%다.

 

여기까지 이해한 분이라면 이런 생각이 들것이다.

 

용적률이 높다면? 건물은 높이 지을 수 있겠구나?

 

맞다. 용적률이 숫자가 높으면 높을수록 건물은 높아진다.

 

 

용적률 산정 시 제외되는 연면적

 

용적률을 계산할 때 제외되는 연면적이 있다.

 

이것은 꼭 알고 계산하자.

 

1. 지하층의 면적

 

2. 지상층의 주차장 면적

 

3. 초고층건물과 준초고층 건물에 설치하는 피난안전구역의 면적

 

4. 건축물의 경사지붕 아래 설치하는 대피공간의 면적

 

 

그럼 여기서 위에서 언급한 건물을 조금 개조(?)해서 용적률을 다시 한번 따져보자.

 

대지면적은 동일하게 100평이다.

 

그런데 이번에는 용도가 조금 다른 걸로 하자

 

1층은 필로티 주차장 40평 + 2층은 가정집 40평 + 3층은 가정집 40평 + 4층은 가정집 40평

 

1층이 필로티 주차장으로 변신했다.

 

그러면 여기서 연면적은 어떻게 산정할까?

 

쉽다. 1층 주차장은 제외하고 2층+3층+4층 = 120평이다.

 

그럼 용적률은?

 

120평(연면적)/100평(대지면적) X 100 = 120% 다.

 

 

건폐율이란?

 

용적률을 알았으니 이젠 건폐율 차례다.

 

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

 

이것도 좀 어렵다.

 

위에서 용적률 공부를 할 때 건물을 2번 지어 봤는데 새로 지을 필요는 없다.

 

 

첫 번째 지은 건물을 예로 들어보자

 

대지면적은 100평

 

연면적은 1층부터 4층까지 각 층별 40평으로 총 160평이다.

 

여기서 건축면적은 40평이다.

 

그럼 건폐율 계산을 해보자.

 

40평(건축면적) / 100평(대지면적) X 100 = 40% 다.

 

두 번째 필로티 주차장이 있는 건물의 건폐율은?

 

동일하게 40%다.

 

동일하게 40평의 건축면적 위에 건축을 했기 때문이다.

 

이번에도 쉽게 이해한 분들은 이런 생각을 할 것이다.

 

건폐율이 높으면 넓은 집에서 살 수 있겠네?

 

맞다. 건폐율 숫자가 높으면 건물을 넓게 지을 수 있다.

 

 

용적률과 건폐율

 

지금까지 용적률과 건폐율을 공부했으니 간단히 정리해보자

 

용적률이 높으면 건물을 높게 지을수 있고

 

건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있다.

 

용적률 계산은 연면적/대지면적 X 100

 

건폐율 계산은 건축면적/대지면적 X 100이다.

 

지금까지 용적률과 건폐율을 알아보았다.

 

 

용도지역별 용적률과 건폐율

 

만약 내가 건물을 지으려고 한다면 내 맘대로 지으면 될까?

 

100평 대지가 있으니 넓이는 100평 정도로 하고 층수는 30층으로 해도 될까?

 

그렇지 않다. 

 

법적으로 용도지역별 용적률과 건폐율이 정해져 있어서 넓이, 층수 제한이 있다.

 

내 땅이라고 내 맘대로 지을 수가 있는 것이 아니다.

 

건물 설계 전 용도지역을 확인해 봐야 한다.

 

그럼 용도지역은 무엇일까?

 

 

용도지역

 

용도지역은 토지의 이용 건축물의 용도를 지정하고 이에 따라 용적률과 건폐율을 제한해서 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 도시관리계획으로 용도를 지정하는 것을 말한다.

 

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다.

 

그럼 좀 더 세부적으로 들어가서 알아보자.

 

구분			용도지정목적
도시지역	주거지역	제1종전용	단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호
		제2종전용	공통주택 중심의 양호한 주거환경 보호
		제1종일반	저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성
		제2종일반	중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성
		제3종일반	중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성
		준주거	주거기능 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능 보완
	상업지역	중심상업	도심 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충
		일반상업	일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당
		근린상업	근린지역에서 일용품 및 서비스의 공급
		유통상업	도시내 및 지역간 유통기능의 증진
	공업지역	전용공업	주로 중화학공업 공해성 공업등을 수용
		일반공업	환경을 저해하지 않는 공업의 배치
		준공업	경공업 그밖의 공업을 수용하되 주거기능 상업기능 및 업무기능의 보완이 필요
	녹지지역	보전녹지	도시의 자연환경 경관 산림 및 녹지공간을 보전
		생산녹지	주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보
		자연녹지	도시의 녹지공간의 확보, 도시확산 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
관리지역	보전관리		환경보전이 필요하나 주변의 용도지역을 고려할때 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 경우
	생산관리		농업 임업 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하지만 주변 용도지역과의 관계를 고려하여 농림지역으로 지정하기 어려운 지역
	계획관리		도시지역으로 편입이 예상되는 환경을 고려하여 제한적인 이용 개발을 하려는 지역으로서 체계적 관리가 필요
농림지역			농림업의 진흥과 산림의 보전
자연환경보전지역			자연환경 수자원 해안 생태계 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 육성

 

지금까지 용도지역이 무엇인지 용도지역별로 목적인 무엇인지 알아보았다.

 

내가 건물을 지으려고 할 때 용적률과 건폐율을 알아보려고 했는데 먼길을 돌아온 듯도 하다.

 

하지만 용적률과 건폐율을 말할 때 용도지역을 빼놓고 말할 수 없으므로 꼭 알아야 하기에 어쩔 수 없었다.

 

그럼 이제 원래 목적인 용도지역별 용적률과 건폐율을 알아보겠다.

 

 

용도지역별 용적률과 건폐율

구분			건폐율	용적률
도시지역	주거지역	제1종전용	50%	50~100%
		제2종전용	50%	100~150%
		제1종일반	60%	100~200%
		제2종일반	60%	150~250%
		제3종일반	50%	200~300%
		준주거	70%	200~500%
	상업지역	중심상업	90%	400~1500%
		일반상업	80%	300~1300%
		근린상업	70%	200~900%
		유통상업	80%	200~1100%
	공업지역	전용공업	70%	150~300%
		일반공업	70%	200~350%
		준공업	70%	200~400%
	녹지지역	보전녹지	20%	50~80%
		생산녹지	20%	50~100%
		자연녹지	20%	50~100%
관리지역	보전관리		20%	50~80%
	생산관리		20%	50~80%
	계획관리		40%	50~100%
농림지역			20%	50~80%
자연환경보전지역			20%	50~80%

 

지금까지 부동산의 기초가 되는 용도지역, 용적률과 건폐율에 대해서 알아보았다.