전세보증금 보호 확정일자 받는법

오늘은 전세보증금 보호받는 방법인 확정일자 받는 법에 대해 알아보려고 한다.

 

전세계약 시 확정일자를 꼭 받아야 한다.

 

확정일자란?

 

확정일자란

주민센터(동사무소)나 법원에서 임대차 계약서에 계약 체결 일자를 확인하기 위하여 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 날짜를 말한다.

 

 

확정일자 효력

 

도장 한번 찍는 건데 왜 꼭 확정일자를 받아야 할까?

 

소중한 나의 전세보증금 보호를 받을 수 있는 방법이기 때문이다.

 

확정일자를 받으면 전세보증금에 대해서 제3자에게 대항력이 생긴다.

 

말이 조금 어려운 것 같다.

 

예를 들어보겠다.

 

확정일자 받는 법을 공부하고 2월 10일, 주민센터에 방문하여 확정일자를 받았다고 하자.

 

그런데 집주인이 2월 15일에 은행에서 돈을 빌렸다.

 

그런데 그 이후 집주인이 이자 원금을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어갔다.

 

이런 경우 전세보증금 보호를 받을 수 있을까?

 

가능하다. 전세보증금을 돌려받을 수 있다.

 

집주인이 은행에서 돈을 빌리기 전에 확정일자를 받아 대향력이 생겼기 때문에 은행보다 선순위로 전세보증금을 보호받을 수 있는 것이다. 

 

이제 충분히 확정일자의 효력과 필요성을 알았으리라 본다.

 

 

확정일자 대항력 발효시점

 

위에서 확정일자 받는 법을 공부하고 2월 10일에 확정일자를 받았다고 했다.

 

그럼 대항력은 언제 생기는 것일까?

 

2월 10일에 생길까?

 

그렇지 않다. 다음날부터 생긴다.

 

2월 10일에 확정일자를 받았으나 2월 11일 00시부터 대항력이 생겨 전세보증금 보호를 받을 수 있는 것이다. 

 

 

확정일자만 받으면 끝일까?

 

그렇지 않다. 

 

우선변제권을 판가름하는 요소는 입주, 전입, 확정일자 3가지이기 때문이다. 

 

3가지 중 가장 늦은 날을 기준으로 하다.

 

확정일자를 2월 10일 받았지만 전입신고와 입주를 2월 16일에 한다면?

 

2월 17일 00시부터 대항력이 생긴다.

 

다시 한번 정리하면 대항력은 확정일자 + 입주 + 전입신고 3가지가 갖추어져야 생겨서 전세보증금 보호를 받을 수 있다.

 

 

확정일자 받는 법

 

확정일자 받는 법은 2가지가 있다.

 

1. 주민센터 방문하여 확정일자 받기

 

임대차 계약서 원본과 신분증을 가지고 방문하여 된다.

 

2. 인터넷 등기소에서 확정일자 받기

 

발품을 팔지 않고 확정일자 받는 법이다. 

 

인터넷 등기소

 

인터넷 등기소

 

로그인을 위해서 공인인증서가 필요하다.

 

인터넷 등기소

 

또 임대차계약서를 첨부해야 하니 미리 스캔본을 준비해야 한다. 

 

지금까지 전세보증금 보호 방법인 확정일자 받는 법에 대해서 알아보았다.

 

인터넷등기소

 

 

 

 

전세계약 시 주의해야 할 점

 

이제 대항력이 생기는 조건 3가지를 알았으니 완전히 준비된 것 같은가?

 

그렇지 않다.

 

대항력이 입주, 전입신고 다음날 생기는 점을 집주인이 악용한다면?

 

세입자가 입주하는 날, 전세보증금을 세입자로부터 계좌이체받은 날 

 

집주인이 은행에서 돈을 빌린다면?

 

세입자의 대항력이 없는 상태이므로 우선변제권이 은행보다 후순위가 된다.

 

이럴 경우를 대비해 전세 계약서 특약에 입주일 D+2일 혹은 D+3일까지 집을 담보로 돈을 빌리지 않는다라고 명시해야 한다.

 

위 악용사례가 흔한 일은 아니다.

 

거의 일어나지 않는 일다.

 

그러나 실제 있었던 일이다.

 

특약기재에 대해서 집주인이 싫어할 수도 있지만 본인 재산은 본인 외에는 아무도 지켜주지 않는다.

 

전세보증금 보호방법, 현명하게 판단하시길 바란다.